Jak wygląda wycena ruchomości przez rzeczoznawcę?

Wartość rynkowa jest kluczowym pojęciem w wycenie majątku, określającym kwotę, jaką potencjalny nabywca zapłaciłby za daną nieruchomość lub ruchomość, gdyby transakcja była prowadzona w warunkach rynkowych, przy założeniu swobody i równości negocjacyjnej obu stron.

Wartość ta jest ustalana przez rzeczoznawcę na podstawie analizy aktualnych warunków rynkowych, uwzględniając takie czynniki jak lokalizacja, stan techniczny, wartość użytkowa oraz dostępność nabywców. Istnieją jednak różne scenariusze, w których rzeczoznawca może określić wartość w warunkach szybkiej sprzedaży wymuszonej, np. z powodu presji finansowej lub konieczności szybkiego uzyskania środków.

Cele wykonania wyceny ruchomości

Cele wykonania wyceny ruchomości obejmują różnorodne potrzeby związane z zarządzaniem, zabezpieczeniem finansowym oraz wsparciem procesów decyzyjnych w przedsiębiorstwach. Kluczowe cele, dla których wykonuje się wycenę ruchomości, to:

1. Określenie udziału środków trwałych w majątku przedsiębiorstwa – wycena umożliwia precyzyjne oszacowanie wartości ruchomości (np. maszyn, urządzeń), co pozwala przedsiębiorstwu na pełną ocenę wartości składników majątku.
2. Procesy związane z przekształceniami własnościowymi, upadłością, fuzją czy likwidacją przedsiębiorstwa – podczas reorganizacji strukturalnej niezbędne jest określenie wartości posiadanych ruchomości, co wpływa na sprawne zarządzanie zasobami firmy i prawidłowe przeprowadzenie takich procesów.
3. Ustalanie wartości początkowej oraz wysokości odpisów amortyzacyjnych – w celu dokładnego księgowania oraz planowania amortyzacji ruchomości wycena dostarcza informacji o wartości początkowej, co jest niezbędne dla właściwej amortyzacji i rozliczeń podatkowych.
4. Zabezpieczenie kredytu lub pożyczki – wycenione ruchomości mogą służyć jako zabezpieczenie finansowe, zwiększając zdolność kredytową przedsiębiorstwa lub właściciela ruchomości.
5. Określenie ceny wywoławczej do przetargu, aukcji lub licytacji – wycena pozwala ustalić adekwatną wartość początkową podczas sprzedaży ruchomości, gwarantując uczciwe podejście oraz przyciągnięcie potencjalnych nabywców.
6. Ustalenie wysokości podatku – odpowiednia wycena ruchomości wspiera prawidłowe określenie wartości podatkowej w przypadku składników majątku podlegających opodatkowaniu.
7. Ustalenie wysokości szkody w postępowaniach ubezpieczeniowych – w razie szkody wycena jest podstawą do ustalenia wartości odszkodowania, ułatwiając proces uzyskiwania rekompensaty.
8. Wsparcie w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych – wycena ruchomości dostarcza informacji o aktualnej wartości maszyn, urządzeń i innych środków trwałych, co jest kluczowe przy rozważaniu nowych inwestycji, rozbudowy lub modernizacji parku maszynowego.
9. Przeprowadzanie analiz ekonomicznych i finansowych – wycena stanowi bazę dla szczegółowych analiz i raportów finansowych, pomagając w ocenie rentowności, stabilności finansowej i planowaniu długoterminowym przedsiębiorstwa.

Każdy z tych celów wymaga dokładnego oszacowania wartości ruchomości, a także uwzględnienia ich aktualnego stanu technicznego oraz użytkowego, aby wycena odzwierciedlała rzeczywistą wartość składników majątku.

Co może zostać poddane wycenie ruchomości?

Ruchomości, które można poddać wycenie przez rzeczoznawcę, obejmują szeroki zakres technicznych obiektów oraz składników majątku rzeczowego, wykorzystywanych w działalności gospodarczej. W skład ruchomości, podlegających wycenie, wchodzą:

1. Maszyny – są to obiekty techniczne, zawierające mechanizmy przeznaczone do przetwarzania energii lub wykonywania pracy mechanicznej. Mogą być podzielone na:
   • Maszyny energetyczne – przetwarzające energię, np. silniki, generatory.
   • Maszyny technologiczne – wykorzystywane w procesach produkcyjnych, np. tokarki, frezarki.
   • Maszyny transportowe – przeznaczone do przemieszczania ludzi lub towarów, np. samochody, statki.
2. Urządzenia techniczne – mechanizmy lub zespoły elementów, które ułatwiają wykonywanie określonych czynności lub prac, np. klimatyzatory, piece piekarnicze, komputery.
3. Narzędzia – proste lub złożone urządzenia pozwalające na wykonanie określonych czynności, takie jak np. pług, frez, suwmiarka.
4. Instalacje – systemy urządzeń technicznych, np. instalacje gazowe, elektryczne czy wodno-kanalizacyjne, które pełnią określone funkcje w procesach produkcyjnych lub operacyjnych.
5. Aparatura – zestawy urządzeń precyzyjnych, służące do wykonywania zadań wynikających z procesów fizycznych lub chemicznych, np. aparatura pomiarowa, aparatura chemiczna.
6. Agregaty – zespoły sprzężonych ze sobą maszyn lub narzędzi, które są zintegrowane w celu wykonywania określonej pracy, np. agregaty prądotwórcze czy agregaty uprawowe.
7. Linie technologiczne – składające się z powiązanych ze sobą maszyn i urządzeń, umożliwiających realizację procesów technologicznych, np. linie produkcyjne do przetwarzania żywności.
8. Układy – zestawy części zależne funkcjonalnie, ale niewyodrębniające się jako osobna całość, np. układ paliwowy w silniku, układ hamulcowy w samochodzie.
9. Wyposażenie – przedmioty użytkowe, które spełniają funkcje wspierające procesy działalności gospodarczej. W przypadku przedsiębiorstw wyposażenie obejmuje składniki majątku o wartości mniejszej niż wymagana dla środków trwałych, ale które służą działalności operacyjnej.

Te ruchomości, będące elementami technicznymi, narzędziami czy złożonymi układami, mogą być przedmiotem wyceny w celu ustalenia ich wartości rynkowej, amortyzacyjnej lub jako zabezpieczenie kredytu. W zależności od charakteru wycenianej ruchomości rzeczoznawca może stosować różne podejścia wyceny, uwzględniając stan techniczny oraz stopień zużycia.

Trwały związek obiektu technicznego z nieruchomością

Aby ustalić, czy maszyna lub urządzenie jest trwale związane z nieruchomością i powinna być wyceniana wraz z nią, należy wziąć pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego, prawo budowlane oraz standardy wyceny. Zgodnie z kodeksem cywilnym część składowa nieruchomości:

• jest własnością tej samej osoby co nieruchomość,
• nie może być oddzielona bez uszkodzenia nieruchomości lub części oddzielonej,
• nie jest połączona jedynie tymczasowo.

Maszyny i urządzenia techniczne są traktowane jako trwałe części nieruchomości, jeśli ich demontaż wpłynąłby na przeznaczenie lub funkcję budynku, a także gdy naruszyłby ich strukturę bądź integralność nieruchomości (np. chłodnia z urządzeniami chłodniczymi).

Do urządzeń technicznych trwale związanych z nieruchomością i wycenianych z nią należą m.in. instalacje elektryczne, wodne, gazowe, ogrzewania, wentylacji, kanalizacji, alarmowe, dźwigi oraz układy odpylania i oczyszczania ścieków. W przypadku gruntów mogą to być m.in. instalacje elektroenergetyczne, piece, baseny portowe czy dźwigi przeładunkowe.

Rzeczoznawca, przygotowując operat szacunkowy, powinien uwzględnić przepisy, kryteria oraz cel wyceny, dostosowując zakres wyceny do postanowień umowy i szczególnych potrzeb klienta.

Stan techniczny i wartość księgowa środków trwałych

Ocena wartości księgowej może się zmieniać w zależności od kilku czynników. Przykładowo, zużycie techniczne może obniżać wartość środka trwałego z powodu eksploatacji lub korozji materiałów. Natomiast zużycie funkcjonalne związane jest z pojawieniem się nowych technologii, przez co starsze urządzenia mogą nie być już tak efektywne. Ekonomiczne zużycie jest skutkiem zmian w przepisach prawnych lub uwarunkowań rynkowych, np. spadku popytu.

Podział na stan techniczny środków trwałych

Rzeczoznawcy określają różne stany funkcjonowania maszyn i urządzeń związanych z nieruchomością:

1. Stan po zainstalowaniu – dotyczy środków zainstalowanych, ale jeszcze nieuruchomionych.
2. Stan przy kontynuacji działania – odnosi się do maszyn uruchomionych i działających na stałe w danym miejscu.
3. Stan przy przeniesieniu – ocena urządzenia, które zostanie przetransportowane do nowej lokalizacji.
4. Stan przy likwidacji – wartość urządzenia w momencie sprzedaży przez specjalistyczną firmę, najczęściej z powodu zakończenia działalności.
5. Stan złomu – środek trwały osiąga wartość złomu i jest wyceniany głównie pod kątem ciężaru i rodzaju materiału.

Wpływ stanu technicznego na wartość ruchomości

Eksploatacja maszyny lub urządzenia obejmuje etapy: konstruowanie, wytwarzanie oraz użytkowanie, utrzymanie i wycofanie z eksploatacji. Wartość środka technicznego zmienia się od zakupu do likwidacji, uwzględniając początkową wartość oraz wartość końcową złomu pomniejszoną o koszty likwidacji. Kluczowe dla oceny wartości są atrybuty eksploatacyjne, które można mierzyć ilościowo lub oceniać jakościowo przez rzeczoznawcę.

Proces eksploatacji wpływa na zasób funkcjonowania i użytkową wartość obiektu. Diagnostyka techniczna ocenia stan techniczny, sprawność i bezpieczeństwo, identyfikując uszkodzenia, potrzeby napraw oraz wartość użytkową. Może być prowadzona rewizyjnie (bieżący stan) lub antycypacyjnie (prognoza przyszłych stanów).

Stan techniczny obiektu zależy od zużycia, które dzieli się na:

• Techniczne (fizyczne): pogarszanie się wskutek tarcia, obciążeń, korozji, erozji.
• Funkcjonalne: związane z postępem technicznym, co sprawia, że starsze maszyny tracą efektywność.
• Środowiskowe: wynikające z ekonomicznych, prawnych, ekologicznych zmian wpływających na popyt i wartość.

Miara zużycia to stopień zużycia: techniczny (z), funkcjonalny (f), środowiskowy (s). Wyceny często bazują na modelach zużycia: liniowym, wykładniczym, wielomianowym lub logarytmicznym. W przypadku maszyn odbudowywanych stosuje się średnią ważoną zużycia części.

Identyfikacja obiektu wyceny obejmuje ustalenie producenta, modelu, numerów seryjnych, podstawowych danych technicznych oraz badanie dokumentacji rejestracyjnej, eksploatacyjnej i księgowej. Na podstawie oględzin ustala się stan techniczny, a dokumentację fotograficzną załącza się do raportu wyceny. W przypadku samochodów identyfikację umożliwia numer VIN, który zawiera kluczowe dane techniczne.

Metodologie wyceny maszyn i urządzeń

Rzeczoznawcy dokonują wyceny maszyn i urządzeń w oparciu o trzy główne podejścia:

1. Podejście kosztowe – stosowane najczęściej, gdy brak jest porównywalnych danych rynkowych. Polega na określeniu wartości odtworzeniowej maszyn z uwzględnieniem amortyzacji. W tym podejściu ważne są trzy rodzaje zużycia:
   • Zużycie techniczne – wynikające z fizycznego eksploatowania maszyny.
   • Zużycie funkcjonalne – odnoszące się do zmian technologicznych i efektywności urządzenia.
   • Zużycie ekonomiczne – związane z czynnikami zewnętrznymi, np. zmianami przepisów lub sytuacji na rynku surowców.
2. Podejście porównawcze – bazuje na analizie cen sprzedaży podobnych urządzeń na rynku, uwzględniając ich markę, model, stan techniczny oraz rok produkcji.
3. Metoda dochodowa – ocenia wartość maszyn na podstawie przewidywanych dochodów, jakie mogą generować w przyszłości.

Kto może wykonać wycenę ruchomości?

Po precyzyjnym określeniu celu wyceny kluczowym krokiem jest skontaktowanie się z odpowiednim rzeczoznawcą. Dla nieruchomości i środków trwałych związanych z gruntem, zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, wartość może określić rzeczoznawca majątkowy.

Natomiast wyceny ruchomości niezwiązanych z gruntem, takich jak maszyny, wymagają specjalistycznych kwalifikacji w zakresie technicznym, nadawanych przez odpowiednie stowarzyszenia branżowe. W przypadku pojazdów wyceną powinni zajmować się rzeczoznawcy samochodowi z uprawnieniami Ministerstwa Infrastruktury.

Szukasz rzeczoznawcy? Sprawdź naszą ofertę!

Jeśli szukasz profesjonalnego rzeczoznawcy do wyceny maszyn lub pojazdów, nasza oferta jest idealnym wyborem! Dzięki naszej wiedzy i doświadczeniu zapewniamy dokładną i rzetelną wycenę, która pomoże Ci w podjęciu świadomych decyzji biznesowych.

Sprawdź naszą ofertę na https://wycena-lubelskie.pl/wycena-maszyn/ i zleć wycenę profesjonalistom.