Jak wyglądają oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę?

Oględziny nieruchomości to kluczowy etap procesu wyceny, który pozwala rzeczoznawcy majątkowemu uzyskać niezbędne informacje o stanie technicznym, użytkowym oraz prawnym obiektu. Są one częścią formalnej procedury wyceny, w której analiza rynkowa łączy się z fizycznym sprawdzeniem obiektu, co umożliwia dokładne określenie jego wartości. Oględziny mogą obejmować różne aspekty nieruchomości, takie jak jej stan techniczny, wyposażenie, sąsiedztwo, a także dostępność infrastruktury. W tym artykule przyjrzymy się, jak wyglądają oględziny rzeczoznawcy, jakie elementy są istotne oraz jak przygotować się do tego procesu.

Oględziny nieruchomości – krok po kroku

Procedura wyceny nieruchomości, zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku, poprzedza się analizą rynku nieruchomości, która obejmuje w szczególności ceny, stawki czynszów oraz warunki zawarcia transakcji. Kolejnym kluczowym etapem jest przeprowadzenie oględzin nieruchomości. W zależności od rodzaju obiektu rzeczoznawca będzie przeprowadzał oględziny w możliwie jak najszerszym zakresie. W niektórych przypadkach, jeżeli nie jest to możliwe, może dojść do odstąpienia od pełnych oględzin, jednak taka decyzja musi być odpowiednio uzasadniona w operacie szacunkowym.

Protokół oględzin nieruchomości

W trakcie oględzin rzeczoznawca sporządza szczegółowy protokół, w którym zawarte są kluczowe informacje dotyczące przedmiotu wyceny. Protokół zawiera zarówno dane na temat samej nieruchomości, jak i jej najbliższego otoczenia. W tym etapie rzeczoznawca może przeprowadzić rozmowę z właścicielem lub zarządcą nieruchomości w celu uzyskania dodatkowych informacji na temat historii obiektu, przeprowadzonych remontów, modernizacji, ewentualnych problemów technicznych czy specyfiki umów najmu obciążających nieruchomość.

Podczas rozmowy z właścicielem rzeczoznawca może zadać pytania dotyczące:

• Przeprowadzonych remontów i modernizacji nieruchomości
• Potencjalnych problemów technicznych, które pojawiły się w trakcie użytkowania obiektu
• Stanu prawnego nieruchomości, w tym informacji o zawartych umowach obciążających nieruchomość (np. umowy najmu, dzierżawy)
• Sąsiedztwa i warunków otoczenia, które mogą wpływać na wartość nieruchomości

Oględziny mieszkania – co powinno być sprawdzane?

Oględziny mieszkania różnią się od oględzin innych typów nieruchomości, ponieważ obejmują zarówno kwestie związane z samym lokum, jak i jego częściami wspólnymi oraz otoczeniem. W przypadku mieszkania rzeczoznawca sprawdza:

• Stan techniczny wnętrza: Obejmuje to stan pomieszczeń takich jak kuchnia, łazienka, pokoje, przedpokój czy balkon. Rzeczoznawca zwróci uwagę na stan ścian, podłóg, okien, drzwi, instalacji oraz wszelkich urządzeń, które pozostają na wyposażeniu mieszkania (np. armatura, sprzęt AGD).
• Pomieszczenia przynależne: Dodatkowe pomieszczenia, takie jak komórki lokatorskie, piwnice czy miejsca postojowe, są również kontrolowane pod kątem stanu technicznego i użytkowego.
• Części wspólne budynku: Rzeczoznawca sprawdzi stan klatki schodowej, piwnicy, galerii garażowej oraz innych części wspólnych budynku. Zwróci uwagę na stan techniczny tych obszarów, ponieważ może to mieć wpływ na wartość całej nieruchomości.
• Otoczenie nieruchomości: Ważnym elementem oględzin jest także ocena najbliższego sąsiedztwa oraz dostępność dojazdu do nieruchomości. Istotne będą również informacje o stanie infrastruktury, w tym dróg, ścieżek, parkingów oraz odległości od obiektów użyteczności publicznej, takich jak szkoły, sklepy czy przystanki komunikacji miejskiej.

Zdjęcia nieruchomości i otoczenia

Podczas oględzin rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną, która stanowi integralną część operatu szacunkowego. Zdjęcia te służą jako źródło informacji na temat stanu technicznego nieruchomości oraz jej otoczenia. W przypadku mieszkania dokumentacja fotograficzna obejmuje zarówno wnętrze lokalu, jak i pomieszczenia przynależne. W przypadku nieruchomości gruntowej oraz budynków wielomieszkaniowych zdjęcia obejmują także:

• Wewnętrzne części budynku, takie jak klatka schodowa, piwnica, hala garażowa
• Zewnętrzne elementy budynku, w tym elewacje, ogrodzenie, zagospodarowanie terenu
• Otoczenie budynku, w tym dostępność dojazdu oraz infrastruktura zewnętrzna

Zdjęcia wykonywane podczas oględzin nieruchomości są istotnym elementem dokumentacji, umożliwiającym szczegółowe przedstawienie stanu obiektu oraz otoczenia, co pozwala na precyzyjniejszą wycenę.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości?

Przed dokonaniem oględzin rzeczoznawca powinien zapoznać się z dokumentacją nieruchomości, co pozwala na dokładniejsze przygotowanie się do inspekcji. Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta nieruchomości, która zawiera informacje o stanie prawnym obiektu, w tym ewentualnych obciążeniach czy prawach innych osób. Rzeczoznawca wymagać będzie także wypisu z rejestru gruntów i budynków ewentualnie rejestru lokali. W zależności od charakteru nieruchomości, rzeczoznawca może poprosić także o inne dokumenty, takie jak:

• Akt nabycia nieruchomości
• Dokumentacja architektoniczno-budowlana
• Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie
• Umowy najmu lub dzierżawy, jeżeli takie istnieją

Im więcej informacji i dokumentów dostępnych przed oględzinami, tym łatwiejsze będzie przygotowanie się do wizyty na miejscu oraz dokładniejsze przeprowadzenie wyceny.

Inwentaryzacja obiektu

W przypadku, gdy zamawiający wycenę nieruchomości nie dysponuje dokumentem potwierdzającym aktualną powierzchnię użytkową lokalu lub budynku, rzeczoznawca dokonuje odpowiednich pomiarów w trakcie oględzin. Na podstawie tych pomiarów sporządza szczegółowe zestawienie powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń, co jest niezbędne do dalszej wyceny. Warto pamiętać, że pomiar powierzchni może wiązać się z dodatkowymi kosztami, ponieważ wymaga on dodatkowego czasu i precyzyjnego wykonania.

W niektórych sytuacjach, np. przy podziale majątku małżeńskiego po rozwodzie lub majątku spadkowego, wymagane jest określenie stanu nieruchomości na dzień ustania wspólności lub otwarcia spadku. Wówczas istotne jest, aby wskazać rzeczoznawcy, jaki był stan nieruchomości według właściwej daty wstecznej, ewentualnie przedstawić inwentaryzację nakładów poczynionych na nieruchomości od tej daty.

Termin oględzin nieruchomości

Rzeczoznawca ustala termin oględzin z zamawiającym, starając się wybrać czas dogodny dla obu stron. Oględziny mogą odbywać się zarówno w dni robocze, jak i w weekendy. Należy jednak pamiętać, że w okresie jesienno-zimowym, kiedy dni są krótsze, oględziny powinny odbywać się w godzinach zapewniających odpowiednie warunki oświetleniowe, aby prawidłowo ocenić stan techniczny nieruchomości.

Podsumowanie

Oględziny nieruchomości to niezwykle istotny etap procesu wyceny, który pozwala na zebranie wszelkich niezbędnych informacji dotyczących stanu technicznego, użytkowego oraz prawnego obiektu. Rzeczoznawca dokonuje szczegółowej inspekcji nieruchomości, wykonuje dokumentację fotograficzną oraz rozmawia z właścicielem w celu uzyskania dodatkowych informacji. Odpowiednie przygotowanie do oględzin, w tym zapewnienie wymaganych dokumentów, pozwala na sprawną i precyzyjną wycenę.

Potrzebujesz wyceny nieruchomości? Zapraszamy do kontaktu!