Kiedy trzeba dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości w biznesie?

Prowadzenie biznesu bywa trudne, a na przedsiębiorców czyha wiele różnych sytuacji zmuszających do korzystania m.in. z usług rzeczoznawcy majątkowego. Czasem może zdarzyć się, że niezbędne będzie ustalenie wartości rynkowej nieruchomości, niezbędnej do zapewnienia zgodności z przepisami prawa oraz do ochrony interesów wszystkich stron zaangażowanych w transakcję. 

Kiedy trzeba dokonać profesjonalnej wyceny nieruchomości w biznesie? Na to pytanie odpowiadamy w poniższym tekście. 

Kiedy konieczna jest wycena nieruchomości?

Zgodnie z Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wycena nieruchomości jest niezbędna w wielu sytuacjach. Oto najczęstsze przypadki, kiedy konieczna jest profesjonalna wycena nieruchomości:

1. 1. Kredyt hipoteczny – banki wymagają operatu szacunkowego jako zabezpieczenia dla udzielonego kredytu.
   2. Podział majątku – wycena jest niezbędna podczas podziału majątku, np. w przypadku rozwodu, aby dokładnie określić wartość nieruchomości.
   3. Ubezpieczenie – firmy ubezpieczeniowe wymagają wyceny nieruchomości, aby określić wysokość składki ubezpieczeniowej.
   4. Odszkodowanie – w przypadku wywłaszczenia lub innych sytuacji, gdzie należy ustalić wysokość odszkodowania za nieruchomość.
   5. Podatek katastralny – w niektórych przypadkach wycena jest potrzebna do ustalenia wysokości podatku katastralnego.
   6. Sprzedaż i kupno – choć nie zawsze obowiązkowa, wycena jest bardzo przydatna podczas negocjacji ceny nieruchomości.
   7. Przekształcenie firmy lub wniesienie majątku aportem do spółki

W polskim prawie wycena nieruchomości to zatem nic innego, jak urzędowe potwierdzenie jej wartości. Dokonuje tego wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, a szczegółowe zasady jej przeprowadzania regulują zapisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wycena nieruchomości dla osoby prywatnej a wycena dla biznesu

Oczywiście wyceny nieruchomości mogą dotyczyć zarówno osoby prywatne jak i Klientów biznesowych. Dla osób prywatnych wycena jest często związana z kredytem hipotecznym, sprzedażą, kupnem lub podziałem majątku. Dla biznesu natomiast wycena nieruchomości może mieć bardziej skomplikowany charakter, obejmując różne aspekty działalności gospodarczej, takie jak inwestycje, fuzje, przejęcia, restrukturyzacje, a także zarządzanie portfelem nieruchomości.

Kiedy możesz potrzebować pomocy rzeczoznawcy majątkowego w biznesie?

Wsparcie i pomoc rzeczoznawcy majątkowego dla przedsiębiorcy jest nieocenione w przypadku:

• ustalania ceny sprzedaży nieruchomości bądź zakupu nieruchomości
• podziału majątku spółki,
• zabezpieczenia kredytu majątkowego,
• wniesienia aportu do spółki,
• odszkodowania za wywłaszczenie,
• amortyzacji,
• szacowania wartości poniesionych nakładów,
• ubezpieczenia nieruchomości,
• określenia podstawy wymiaru podatku do nieruchomości,
• wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności,
• likwidacji firmy,
• odszkodowania za zniszczenia powstałe na gruncie,
• odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.

Istnieje jednak znacznie więcej sytuacji, które wymagają dokładnego oszacowania wartości nieruchomości, na przykład wycena składników majątkowych, (nieruchomości jak i ruchomości oraz samego przedsiębiorstwa).

Niezależnie od charakteru zlecenia, rzeczoznawca majątkowy zrealizuje każdą wycenę. 

Kto dokonuje wyceny nieruchomości w takich przypadkach?

Wyceny nieruchomości dokonuje profesjonalny rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie kwalifikacje i uprawnienia. Aby sporządzony operat miał moc prawną, rzeczoznawca musi mieć oficjalne uprawnienia zawodowe nadane w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przypadkach sądowych lub szczególnie skomplikowanych, wycenę może przeprowadzić biegły sądowy, który dodatkowo posiada specjalistyczną wiedzę w zakresie sporządzania ekspertyz na potrzeby postępowań sądowych.

Osoby, które chcą skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, powinny najpierw upewnić się, że jest on wpisany w Centralny Rejestr Rzeczoznawców Majątkowych prowadzony przez Ministra Rozwoju i Technologii.

Jak wygląda wycena nieruchomości?

Proces wyceny nieruchomości składa się z kilku etapów:

1. Zbieranie informacji – rzeczoznawca gromadzi wszystkie niezbędne dane dotyczące nieruchomości, w tym lokalizację, powierzchnię, stan techniczny, rok budowy oraz otoczenie nieruchomości.
2. Analiza rynku – rzeczoznawca analizuje rynek nieruchomości w danej okolicy, aby zrozumieć ogólne trendy cenowe i wartości podobnych nieruchomości.
3. Wybór metody wyceny: Na podstawie zebranych danych i celu wyceny, rzeczoznawca wybiera odpowiednią metodę wyceny (porównawczą, kosztową, dochodową lub inwestycyjną).
4. Przeprowadzenie wyceny – rzeczoznawca przeprowadza wycenę nieruchomości, stosując wybraną metodę.
5. Opracowanie operatu szacunkowego – na koniec rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, który jest oficjalnym dokumentem zawierającym szczegółowy opis nieruchomości, analizę rynku oraz metodologię wyceny.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Do przeprowadzenia wyceny nieruchomości mogą być potrzebne różne dokumenty, w zależności od celu wyceny. Najważniejsze z nich to:

1. Odpis z księgi wieczystej – dokument ten potwierdza prawo własności oraz ewentualne obciążenia nieruchomości.
2. Tytuł prawny do nieruchomości – może to być akt notarialny, umowa kupna-sprzedaży lub inny dokument potwierdzający prawo własności.
3. Rozkład pomieszczeń – plan budynku lub mieszkania, który pokazuje układ pomieszczeń.
4. Wypis z ewidencji gruntów wraz z mapą – dokument ten zawiera szczegółowe informacje na temat działki, na której znajduje się nieruchomość.

Co jest niezbędne do przeprowadzenia wyceny i przygotowania operatu szacunkowego?

Aby przeprowadzić wycenę nieruchomości i przygotować operat szacunkowy, rzeczoznawca majątkowy musi mieć dostęp do pełnych i rzetelnych informacji dotyczących nieruchomości. Oprócz dokumentów wymienionych powyżej mogą być potrzebne także dodatkowe informacje, takie jak:

• Informacje o remontach i modernizacjach – historia remontów i modernizacji nieruchomości może mieć wpływ na jej wartość.
• Dostęp do nieruchomości – rzeczoznawca musi mieć możliwość dokładnego obejrzenia nieruchomości, aby ocenić jej stan techniczny.
• Informacje o obciążeniach finansowych – wszelkie obciążenia finansowe, takie jak hipoteki czy zadłużenia, również wpływają na wartość nieruchomości.

Ile kosztuje wycena nieruchomości dla Klienta biznesowego?

Koszt wyceny nieruchomości dla klienta biznesowego może być zróżnicowany i zależy od kilku czynników, takich jak:

• Rodzaj nieruchomości – wyceny nieruchomości komercyjnych są zazwyczaj droższe niż wyceny nieruchomości mieszkalnych.
• Lokalizacja nieruchomości – koszt wyceny może się różnić w zależności od regionu.
• Stopień skomplikowania wyceny – im bardziej skomplikowana jest wycena, tym wyższy może być jej koszt.
• Cel wyceny – koszt wyceny może zależeć od celu, dla którego jest przeprowadzana.

Przykładowe koszty wycen mogą wynosić:

• Nieruchomość mieszkalna: Od 500 do 3000 zł.
• Nieruchomość komercyjna: Od 2000 zł wzwyż, w zależności od złożoności obiektu.

Gdzie skorzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego?

Warto skorzystać z usług sprawdzonego rzeczoznawcy majątkowego, który posiada odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie. Jeśli szukasz specjalisty, które zna się na swojej pracy, zapraszam do kontaktu ze mną! Więcej na temat wyceny nieruchomość dla klienta biznesowego przeczytasz tutaj – wycena nieruchomości biznesowych.