Aport nieruchomości do spółki a jej wycena – zasady i przepisy

Wniesienie nieruchomości do spółki w formie aportu to proces, który wymaga staranności i przestrzegania określonych przepisów prawnych. Istotne jest, aby nieruchomość była wyceniona, miała wartość ekonomiczną i była zbywalna. Przepisy regulujące ten proces znajdują się w Kodeksie Cywilnym oraz Kodeksie Spółek Handlowych. Nieruchomość wniesiona jako aport musi przejść na własność spółki i być ujęta w jej aktywach, co wiąże się z koniecznością sporządzenia aktu notarialnego.

Czym jest wniesienie nieruchomości aportem do spółki?

Aport to wkład niepieniężny, który wspólnik wnosi do spółki. Może nim być nieruchomość, która staje się własnością spółki. Przepisy kodeksowe dopuszczają wniesienie nie tylko własności, ale także innych praw rzeczowych do nieruchomości, takich jak użytkowanie wieczyste. Wniesienie aportu powoduje, że wspólnik otrzymuje w zamian udziały lub akcje, a nieruchomość staje się częścią majątku spółki.

W jakim celu wykonuje się aport nieruchomości do spółki?

Aport nieruchomości do spółki jest wykonywany w celu wniesienia wkładu niepieniężnego, który zwiększa majątek spółki. Tego typu wkład może służyć podniesieniu kapitału zakładowego lub wniesieniu nowych zasobów do spółki, co jest szczególnie istotne podczas jej zakładania lub przyjmowania nowych wspólników. Dzięki aportowi spółka może dysponować majątkiem nieruchomym, który może być używany do realizacji jej celów gospodarczych.

Dlaczego warto wnosić nieruchomość aportem?

Wniesienie nieruchomości aportem ma kilka zalet:

1. Zwiększenie kapitału spółki – spółka zyskuje dodatkowe aktywa, które mogą być wykorzystane do dalszego rozwoju.
2. Optymalizacja podatkowa – w niektórych przypadkach aport może być korzystny pod względem podatkowym zarówno dla spółki, jak i dla osoby wnoszącej nieruchomość.
3. Bezpieczeństwo inwestycji – wnoszący nieruchomość staje się udziałowcem spółki, co może przynieść dodatkowe korzyści finansowe w przyszłości.

Jak wygląda procedura wniesienia nieruchomości aportem?

Procedura wniesienia nieruchomości aportem do spółki obejmuje kilka kluczowych kroków:

1. Podjęcie decyzji – wspólnicy spółki muszą podjąć decyzję o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki.
2. Sporządzenie umowy – konieczne jest sporządzenie umowy aportowej, która określa szczegóły transakcji.
3. Wycena nieruchomości – niezbędne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości, aby ustalić jej wartość rynkową.
4. Zatwierdzenie przez sąd – w niektórych przypadkach konieczne jest zatwierdzenie aportu przez sąd rejestrowy.
5. Akt notarialny – wniesienie aportu nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego.

Po dokonaniu przeniesienia własności, niezbędne jest zaktualizowanie stanu prawnego w księdze wieczystej. Bez względu bowiem, czy mamy do czynienia z przejściem własności nieruchomości na wszystkich wspólników spółki (w przypadku spółki cywilnej) lub na samą spółkę (w przypadku spółek handlowych) zaktualizuje się konieczność dokonania zmian w KW. Zmiana będzie miała charakter konstytutywny.

Wniesienie aportu do spółki z o.o.

W przypadku spółki z ograniczoną odpowiedzialnością nieruchomość wniesiona aportem staje się własnością spółki. Wspólnik, który wnosi aport, otrzymuje w zamian udziały w spółce. Wniesienie nieruchomości musi być poprzedzone wyceną, a akt przeniesienia własności musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. W przypadku wniesienia aportu podczas zakładania spółki, informacja o tym musi znaleźć się w umowie spółki.

Wniesienie aportu do spółki jawnej

W spółce jawnej nieruchomość wniesiona aportem staje się współwłasnością wszystkich wspólników. Procedura wniesienia aportu jest mniej formalna niż w przypadku spółek kapitałowych, ale również wymaga sporządzenia odpowiednich dokumentów i wyceny nieruchomości. Wspólnik wnoszący aport otrzymuje odpowiedni udział w prawach i obowiązkach spółki.

Opodatkowanie wniesienia aportem do spółki 

Obowiązki podatkowe związane z wniesieniem nieruchomości aportem do spółki zależą od indywidualnych okoliczności. Generalnie, aport nieruchomości podlega ustawie o VAT, co może oznaczać konieczność zapłaty podatku VAT, chyba że transakcja jest zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Ponadto aport nieruchomości może być opodatkowany jako przychód z kapitałów pieniężnych według ustawy o PIT, a w spółkach kapitałowych obowiązuje podatek dochodowy od osób prawnych (CIT). Niezbędne jest również uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 0,5% wartości nieruchomości, z obowiązkiem złożenia deklaracji podatkowej w ciągu 14 dni od zmiany umowy spółki.

Kiedy potrzebna jest wycena aportu do spółki? 

Wykonanie wycena nieruchomości przed wniesieniem jej aportem do spółki jest niezbędne, aby określić jej wartość ekonomiczną i ilość udziałów lub akcji, które wspólnik powinien otrzymać w zamian. Wycena jest szczególnie ważna w spółkach kapitałowych, gdzie błędna wycena może prowadzić do odpowiedzialności wspólnika za przeszacowanie wartości wkładu.

Jak wykonuje się wycenę nieruchomość, by ją wnieść do spółki?

Wycena nieruchomości wniesionej aportem powinna być wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. W spółkach akcyjnych wycena musi być dodatkowo potwierdzona przez biegłego rewidenta. Wartość nieruchomości powinna być zgodna z jej wartością rynkową na dzień wniesienia aportu. W przypadku przeszacowania wartości, wspólnik może być zobowiązany do wyrównania różnicy.

Podsumowanie

Wniesienie nieruchomości aportem do spółki jest skomplikowanym procesem, który wymaga przestrzegania wielu przepisów prawnych i formalności. Warto skonsultować się z prawnikiem i doradcą podatkowym, aby upewnić się, że procedura zostanie przeprowadzona poprawnie. Aport nieruchomości może znacząco zwiększyć majątek spółki i przyczynić się do jej rozwoju, pod warunkiem że zostanie odpowiednio przygotowany i wyceniony. 

Potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości? Zapraszam do kontaktu! Specjalizuję się w przygotowywaniu wycen nieruchomości oraz ruchomości dla firm, oraz Klientów indywidualnych.